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江门楼市目前处于“2.0时代” 两三年内有望迈入“3.0时代”
 
作者:周春锋 来源:江门日报 发布日期:2017/12/14 本文关键词:江门,楼市,2.0时代,3.0时代
 

本期嘉宾: 裕隆基地产营销总监 罗清朋

对于房地产所处的时代,有人喜欢引用狄更斯的名言:“这是最好的时代,也是最坏的时代。”

裕隆基地产营销总监罗清朋毕业于中山大学法学专业,深耕房地产营销策划约9年,曾先后在河源万隆集团、华达集团、保利地产、裕隆基地产工作,作为主要操盘手参与楼盘营销策划数十个,对楼市有着独到的理解。

在他看来,江门楼市目前处于“2.0时代”,两三年内有望迈入“3.0时代”,时间能否提前,关键在于2018年,之所以得出这一结论,他从土地供应、销售走势、发展模式等方面进行了剖析。

文/图 江门日报记者 周春锋

10多年前,江门的公交车起步价是1—2元,现在依然是2元。

而房价的变化呢?在2004年,丽和居卖1480元/平方米,还送不锈钢防盗网、豪华防盗门;到了2006年,五邑碧桂园的别墅54万元/幢起,包全屋装修和精致园艺;即便是到了2014年,骏景湾品峰的豪装楼王也就是6800元/平方米起;而现在,江门中心城区房价已经过万元。两相对比,从侧面反映了房地产市场的蓬勃发展。

谈及房地产发展,我们往往会谈到以下三个阶段:

就全国而言,“1.0时代”是指建国后相当长时间内采取的福利分房模式,房地产市场并未商品化;“2.0时代”是指改革开放以后开启,但直到1998年后才比较成熟的商品房时代;2016年12月中旬召开的中央经济工作会议可以说是开启了我国房地产市场的“3.0时代”,要求加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,而在十九大报告之后,多个重要会议都提到了要加快住房制度改革和长效机制建设,其中的住房制度改革,似乎可以理解为“第二次房改”或将开启。

具体到江门楼市,大致也可以分为三个阶段:“1.0时代”,房地产起步,本土房企崛起;“2.0时代”,也是目前江门所处的阶段,最明显的特征就是经过多番土拍,让藏身于一二线城市的地产大鳄纷纷“现身”江门楼市,除了政策风向的影响外,主要是因为一直被视为价格洼地的江门等三四线城市被激发了“内外在潜力”。

本人认为,随着江门整体形势的进一步利好,两三年内,江门楼市有望逐步走向“3.0时代”,与粤港澳大湾区其他城市的楼市接轨,进入“精耕细作时代”。

楼市由“2.0时代”转向“3.0时代”,时间是否提前,关键在于2018年。对于楼市而言,2018年是基本面“小年”,也是转折年,主要有以下几个方面的原因:

一方面,2018年土地供给继续加大,但“附条件土地出让”成为常态,拿地门槛仍较高,利好龙头企业。地产融资政策方面,2018年房企融资趋紧的态势仍将延续,融资成本提高,由于政策鼓励房地产朝资产证券化方向发展,预计明年最大的热点和亮点是资产证券化。

同时,国家统计局的数据显示,2017年1—10月,全国商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2%,其中住宅销售面积增长5.6%。全国商品房销售额102990亿元,同比增长12.6%,其中住宅销售额增长9.6%,尽管接下来的一个月整体市场弥漫着对明年市场不乐观的情绪,但已不足以影响2017年成为丰收的“大年”,经过商品房连续两年热销之后(2016年总体销售额也达10万亿元),2018年很可能是销量“小年”,同比或下降5%—10%,全年销售或将呈宽U型,底部在第二季度至第三季度,一二线城市或先一步企稳。

另外,中国区域经济的发展模式已从“城镇化”过渡至“大城市+特色小镇”,后者不仅能推进小镇配套基础设施建设,更能将过剩产能从城市引入到有需求的村镇,并提升当地的经济活力,为经济发展提供新引擎。借政策东风,特色小镇也可能成为国内房企转型的新方向。

还有,房地产将走金融去杠杆的道路,从重视抵押价值,回归到资产“2.0时代”向“3.0时代”转变,除了各方面的硬件靠拢外,也有楼价靠拢这个因素。因为房地产调控一般持续2年左右,本轮调控始于2016年“930”,起码将持续到2018年第三季度。根据以往经验,当房价同比下降至3%—4%的时候,房地产调控政策可能转向,如此一来,房地产调控偏松的城市房价更有可能上涨,其中部分区域房价则有望与粤港澳大湾区其他城市靠拢,彼此间的价差缩小。

价值的本源——投资价值。国内的房地产金融,向来是以银行体系为主的间接金融。这是因为过去的房地产业是以住宅为主的增量开发,高利润和快速周转是开发商的主要商业模式,在此模式下,企业通过间接融资的方式效率最高、收益最大,而近几年兴起的资产证券化,引领了直接金融,取得了很大发展。

总而言之,十九大报告之后,因内涵和外延宽泛而一直模糊的房地产长效机制,会逐渐清晰起来。当前,风险担忧倒逼形成“天时”,地方政府不得不渐进式告别土地财政、土地供给端改革形成“地利”,政府锐意改革形成“人和”。利用持续调控形成的“窗口期”,以住房回归居住属性为导向,以土地和住房供给端改革为着力点,以扩大有效且低成本的供给,满足新市民住房需求为主要内容的长效机制,其效果已经开始显现。

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