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政府代管老屋 你话得唔得
长堤老建筑保护规定征求意见,专家担心“代管”会遭遇类似碉楼开发问题
 
作者:熊晓艳 孙振飞 来源:南方都市报 发布日期:2014/9/5 本文关键词:政府,代管老屋,长堤,老建筑,专家,碉楼开发问题
 

8月27日晚,堤东路。夜幕降临下的堤东路夜景。很多老屋已破败凋敝,存在严重安全隐患。

近日,江门市住建局公布了《长堤历史风貌区及其历史建筑保护规定(征求意见稿)》(以下简称“规定”),并于8月15日至9月15日向市民征求意见。若方案通过,未来长堤历史风貌区将建保护名录,无主历史建筑由政府代管两年,若无人申领将收归国有。有专家表示政府代管会增加压力,担心会遇到类似开平碉楼开发中的问题,引发众多业主回来跟政府签约。并建议该片区可以经营小商品,不太适合高端商业模式,因为江门消费能力有限。

而记者实地走访了这些老屋,发现多破败凋敝,存在严重安全隐患;现在里面居住的多是老年人,年轻人则搬到整洁明亮的楼房去居住。有的老人担心“房子转让给政府,就没有地方住了。”

现状百年老屋多超耐用年限

长堤路历史风貌区内有多少老屋要保护?据江门市住建局介绍,目前市规划局正委托华南理工大学建筑学院开展房屋普查工作,暂未有确切数据。而多年来该局已收归管理的公房共985幢975户,建筑面积达17.62万㎡。其中,住宅面积11.25万㎡,非住宅6.37万㎡,每平米租金约3元,居住在该片区的住户一般为中低收入的老人。

据了解,风貌区区域的房屋大多数是混合结构和砖木结构,建筑风格可归纳为3种:一是以传统民居精美灰塑为代表的广府乡土建筑,以石湾直街周边及墟顶周边传统村落为主,二是以长堤风貌街片区为代表的骑楼建筑群落,三是以启明里和余庆里为代表的侨乡建筑群落。

这些承载了江门600多年历史的老建筑群,已存在严重隐患。市住建局指出:“街区内的建筑大部分已超过房屋的耐用年限,加上这一地带多属软土基础,大多以木桩为基础的房屋普遍存在桩头霉烂失效、基础不均匀沉降严重、及瓦面桁木条霉烂、断裂、白蚁柱蚀等问题,直接危及结构安全和使用安全。”

同时,该片区砖木结构房屋大多是耐火性极低的纸板间房。市住建局称:“因无独立的厨房和卫生间,不少居民会在纸板间房内生火煮食,居民用电的电线还普遍存在老化和乱拉乱搭现象,存在较大的消防安全隐患。加上消防市政设施缺乏和道路狭窄,将影响火灾抢救。”

而目前,市住建局对于历史街区房屋的修缮等,暂未有政府相关补助标准。市规划局也称,目前正在草拟《历史街区房屋保护和修缮工作技术规定》(初稿),将对修缮的报建程序作出规定,此后会公开征求部门和公众意见。

踏访老宅中多是老人在居住

今年88岁高龄的颜伯从2岁起就住在三祝里街14号了,他的房子早年曾进行了翻修,并加建了二楼。而与其老屋相隔仅一米宽的是一座荒废的青砖屋。

“房子空了好多年,这里比较潮湿也不方便,很多人从这里搬去住楼房。”颜伯女儿颜美贤告诉记者,小时候老屋里住的都是亲戚。她表示,如果政府考虑重新修缮、代管这些旧屋,亲友应该都会比较容易接受,“好过一直空着烂在这里”。

新盛街老屋的陈婆婆住在老区已20多年,她不愿搬去女儿买的楼房,说老街区离市场、医院都近,比较方便。“隔壁好多旧民房都烂了,很多年轻后代不想在这些老巷子住,也懒得修整。”

虽然这些屋子都空烂在一旁,但陈婆婆说大多都有屋主或委托人在看管。“不过以前这些房子产权很复杂,很多可能涉及到几房兄弟,每次说到修整房子,大家都没法达成一致意见。如果你没有能力修,政府帮你修也挺好的。”

根据《规定》,对于荒废而又不想修葺老宅的,可以转让给政府或委托政府代管。但独居在老房的谭婆婆却担忧,她20多平方米的老房是单位为其购买的职工房,下雨天容易漏水。“如果政府能帮我管理和修缮是好事,但要转让给政府,我就没有地方可住了。”

焦点

无主建筑政府能否收归国有?

即将出台的《规定》指出,对于许多无主历史建筑,即所有权人下落不明又无法确定继承人或合法代理人的,则将由市住房建设主管部门代管两年,并公告认领。代管期内若有人认领并审查属实,将予以发还;若期间因旧城改造而被依法征收的,将按政府托管方式处理。代管期满却无人认领的,将收归国有,但此后若继承人出现,仍可依法索回。这些规定是否有法律依据?无主建筑与有主却找不到人的建筑之间有无差别?广东三良律师事务所罗君丽律师对此进行了解读。

南都:无主建筑根据程序收归国有是否有法律依据?

罗君丽:对于从未有过登记的无主建筑,《规定》的条款符合相关法律依据。

根据《民事诉讼法》的规定,对于没有办法确认是否有所有权人(如房管局无登记等)的建筑,才可合理推断为无主建筑。此时,法院应当进行1年的公告期,在公告期内无人认领的,可以判定财产无主,收归国有或集体所有。

判定财产无主后,原房屋所有权人或者继承人出现,在知道或应当知道该判决之日起的2年内应当向法院提出撤销原判决的请求。自该判决生效之日起20年内,原房屋所有权人或者继承人仍未向法院提出撤销原判决请求的,将丧失胜诉权。

南都:无主建筑由政府代管后收归国有是否有先例?

罗君丽:无主建筑与有主但找不到人的建筑是两个概念。目前,我国内地并无类似法律规定,故此《规定》中关于所有权人下落不明的情况下、政府代管2年后可以取得所有权的规定,其合法性有待商榷。

如果在明知该建筑物是有所有权人的———例如在住建局档案中已有该历史建筑的房屋登记信息,无论该所有权人是否下落不明,政府均不可申请认定财产无主,否则可能侵犯他人物权。

同时,对于无主建筑或所有权人下落不明的,如果政府出于历史文物保护的目的对房屋进行了修缮,当房屋所有人出现后,作为受益者应向政府支付修缮、管理等相关费用。

专家说法

代管压力大,政府要慎重

被提及开发多次的长堤路历史风貌区适合何种商业模式开发?为何江门此前未出台类似的规定?针对此五邑大学副教授梅伟强表示,江门因未成为旅游目的地,欠缺消费力,并不适合模仿佛山岭南天地模式。同时,随着政府对历史建筑代管的放开,未来也可能会面临资金压力。

梅伟强称,江门从元末到民国大约经历了四个阶段,包括墟顶、石湾直街、北街和长堤路历史街区,仅六七百年历史。此次规定片区中有三个时期都涉及,将来建立名录后将更方便管理。

“因为旅游业没有开发起来,江门没有足够的消费力,不适合模仿佛山岭南天地模式。去年我们也曾做过策划,希望将市区内包括长堤路、五邑华侨广场等地方串起来做一条旅游项目,后来没有推行下去。”

梅伟强表示,这次《规定》如果通过,未来政府可能也会面临很大的压力,或者遇到类似开平碉楼开发中的问题。当人们看到立园被政府盘活后,很多业主回来说要跟政府签约,后来政府用了社会认养的方式来放下包袱。随着以后代管的房子越来越多,长堤路未来也可能遇到类似的问题。政府也要有选择性,计算房屋修缮和开发的成本,考虑房子本身的价值。

采写:南都记者 熊晓艳 摄影:南都记者 孙振飞

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